Preliminare, definitivo, consegna del certificato di abitabilita’: ma quando?

Con l'interessante sentenza la Suprema Corte si sofferma su una particolare questione pratica che attiene al campo dei preliminari di vendita immobiliare, con riferimento alle obbligazioni assunte dalle parti correlate alla vendita definitiva.

Con la pronunzia in rassegna la S.C. ha precisato che la consegna del certificato di abitabilità dell'immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un'obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell'art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all'uso contrattualmente previsto. Si è, peraltro, statuito che, in tema di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l'importanza e la gravità dell'omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene; e la risoluzione non può essere pronunciata ove in corso di causa si accerti che l'immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l'uso suo proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state sanate a seguito della presentazione della domanda di concessione in sanatoria, del pagamento di quanto dovuto e del formarsi del silenzio-assenso sulla relativa domanda. In termini più generali si è, quindi, puntualizzato che, in materia di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità, non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l'importanza e la gravità dell'omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene, non potendo, pertanto, negarsi rilievo, al rilascio della certificazione predetta nel corso del giudizio relativo all'azione di risoluzione del contratto, promosso dal compratore, nonostante l'irrilevanza dell'adempimento successivo alla domanda di risoluzione stabilita dall'art. 1453, comma 3, c.c., perché si tratta di circostanza che evidenzia l'inesistenza originaria di impedimenti assoluti al rilascio della certificazione e l'effettiva conformità dell'immobile alle norme urbanistiche. Con riferimento alla stipula del preliminare la S.C. ha, nella sentenza in questione, specificato che, in difetto di apposite previsioni, l’obbligazione gravante sul promittente venditore di consegnare il certificato di abitabilità deve essere adempiuta coevamente alla conclusione del contratto definitivo. Si è, tuttavia, sottolineato che, qualora il contratto preliminare preveda espressamente che il saldo del prezzo debba essere corrisposto dal promissario acquirente (non alla stipula del definitivo ma) alla consegna dell'appartamento e tale consegna sia prevista in data anteriore rispetto a quella fissata per la redazione dell'atto pubblico, rientra tra le obbligazioni gravanti sul promittente venditore anche quella di allegare il certificato di abitabilità dell'immobile contestualmente alla consegna dell'appartamento (e non anche in sede di stipula dell'atto definitivo), stante il nesso sinallagmatico che lega le prestazioni del promissario acquirente (versamento del prezzo) e dello stesso promittente venditore (consegna della cosa con contestuale messa a disposizione dei documenti relativi alla proprietà ed all'uso della cosa negoziata, tra cui, appunto il certificato di abitabilità, indispensabile alla piena realizzazione della funzione socio - economica del contratto). Per opportuni riferimenti cfr. Cass. n. 4513 del 2001 e Cass. n. 13969 del 2006. In dottrina v. ANGIULI A., Mancata consegna del certificato di agibilità e inadempimento del promittente alienante, in I contratti 2009, 23 e segg. Copyright © - Riproduzione riservata

Cassazione civile, Sentenza 20/6/2012, n. 10200

Fonte: https://www.ipsoa.it/documents/quotidiano/2012/06/27/preliminare-definitivo-consegna-del-certificato-di-abitabilita-ma-quando